相続・空き家相談

相続・空き家相談

Inheritance / Vacant house

空き地や空き家は、放置を続けるとトラブルにつながる可能性があります。
また、毎年かかるランニングコストはデメリットと言えるでしょう。
なお、空き地や空き家が生まれる背景には相続問題があります。
札幌市で不動産売却・買取を手掛けるアレスホームが、空き地・空き家相続問題について解説します。

空き家のリスクとデメリット

空き家の放置にはいくつかのリスクとデメリットがあります。
ひとつは管理面。建物は人が住まないと急速に劣化し、価値が下がります。それだけでなく、老朽化は周囲の人や第三者への危害などにも発展する可能性があり、場合によっては損害賠償が必要になるケースも。加えて、不法侵入・不法投棄といった犯罪リスクも考えられます。

もうひとつがランニングコストです。不動産は所有しているだけで固定資産税などの課税対象となります。使っていないのに毎年費用がかかるというのは非経済的です。

景観・治安の悪化

長期間放置したままの家は、庭が荒れ放題になり、郵便ポストにはチラシが溢れかえっている状態に。それは、誰の目から見ても空き家だと分かります。そのような状態のままでは、敷地内にゴミを不法投棄されたり、塀や壁にスプレーでいたずら書きされたりといった被害を受けることも少なくありません。さらに、放火や窃盗などの事件に巻き込まれる可能性もあり、とても危険です。

また、手入れされていない庭木が隣の敷地に侵入してしまったり、不法投棄された生ゴミが原因で害虫や臭いが発生して近隣に迷惑をかけたりと、近隣住民から苦情が起こる可能性もあります。

資産価値の低下

住んでおらず手入れの行き届いていない家は老朽化が進んでしまいます。老朽化した屋根や柱から雨漏りし、躯体が腐ってしまったり白アリ被害が起こってしまったりすることもあります。こうなると、建物の耐久性が著しく損なわれ人が住むのは難しくなりますし、無論、資産価値も下がります。

固定資産税が6倍になるリスク

住宅のある土地には、固定資産税を軽減する「住宅用地特例の措置」が適用されています。それため、空き家を解体して更地にするのではなく、空き家の状態のまま残す人が多いのです。しかし、2015年5月に施行された「空き家対策特別措置法」により、空き家を放置しておくことで、固定資産税が6倍になる可能性がでてきました。

固定資産税とは?

毎年1月1日の時点で土地や建物を所有している人に対し、その年の4月1日から開始される年度分の税のことを固定資産税・都市計画税と呼びます。固定資産税の税額は3年毎の見直しによって決まりますが、基本的には毎年同額程度がかかると考えておきましょう。
なお、住居用の建物がある土地は、「住宅用地の特例」という制度の対象となり、税金が優遇されています。一方、更地にはその制度は適用されません。具体的には、以下のような差が生まれます。

区分 固定資産税 都市計画税
空き地(更地) 課税標準の1.4% 課税標準の0.3%
小規模住宅用地(住宅一戸につき200平米まで) 課税標準×1/6 課税標準×1/3
一般住宅用地(住宅一戸につき200平米を超えた部分) 課税標準×1/3 課税標準×2/3

不動産の活用方法

空き地や空き家は放置を続けると何らかのリスクを負うことになります。それを回避するには、積極的な活用を検討してみましょう。方法は大きく「売却」「活用」「維持管理」の3つに分かれます。いずれの場合も、ランニングコストがかからなくなったり、相続税対策に役立ったりとメリットが大きいのが特徴です。それぞれの方法について解説していきます。

もっともシンプルなのは空き地・空き家を売却する方法です。単純ではありますが、固定資産税や維持管理費といったランニングコストが削られるため、効果は非常に大きいと言えるでしょう。また、現在建物の維持管理をご自身でされている場合は、そうした手間も不要になります。そのほか、防犯上のリスクなどもなくなり、ご近所に迷惑をかけることもありません。これといった活用法が思いつかないのであれば、早めの不動産買取がおすすめです。

不動産活用

売却以外の方法としては、不動産を活用したビジネスが考えられます。オーソドックスなもので言えば、初期費用の少ない駐車場経営などが考えられます。そのほかにも、いったん更地にした後で介護施設や店舗をつくったり、商業施設用の借地にしたりといった方法も考えられます。また、アパート経営や戸建て賃貸経営という方法であれば、貸家建付地扱いになるので節税効果も見込めます。相続税対策にも有効なので、ぜひご相談ください。

維持管理

将来的に建物や土地を活用する見込みがあるのなら、現状を保つために維持管理を続けるのもおすすめです。ただし、所有者様が遠方に住まわれている場合などはちょっとしたメンテナンスをするのにも大きな手間がかかります。この場合は、不動産会社などの空き家管理代行サービスを使うという手も。定期的な巡回やお手入れで、家屋の経年劣化を防ぎ、犯罪リスクなども低減できます。

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